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借りる年齢制限はあるの?住宅ローン審査のポイントを解説!

私たちが契約する長期ローンの中でも、最も期間が長いものが「住宅ローン」です。購入するものが家であるため、その金額が高く、分割回数も期間も相応に長くなります。

今回は、その住宅ローンについて、特に高齢者が知っておくべきことを解説していきます。新しく住宅ローンを契約することが出来るのは何歳までなのか、完済するときの年齢制限はあるのかといった、住宅ローン契約の年齢に関する疑問に答えていきます。

社会の高齢化に伴い、老後の住宅の購入を考えている高齢者は増えてきています。一生を左右する問題でもあるので、必ず最低限のことを覚えておきましょう。

住宅ローンの年齢制限は二種類あることを知っておこう!

年齢制限を聞くと、「何歳までに契約をしないといけない」という考えになりがちですが、住宅ローンの年齢制限はこれだけではありません。

むしろ、もう一つの方がローン会社にとっては重要な問題になります。それが、完済推定年齢です。利用者が住宅ローンを組んで、そのローンを全て返しきるときに何歳になっているかというのが、ローン会社が一番気にすることなのです。

契約者が住宅ローンを払い終えることなく、その前に亡くなってしまうのが、ローン会社にとって一番の痛手になります。

よって住宅ローンには、「何歳までに契約すること」という開始年齢の制限のほかにも、「完済するときに何歳までであること」という、もう一つの年齢制限が存在しているのです。

契約するときに毎月の負担を下げるために、とにかく期間が長い住宅ローンを組みたがるのが高齢者の特徴です。なぜなら、収入が途中から年金頼りになる場合、毎月の生活費と高額な住宅ローンの返済を年金のみでやりくりするのは非常に厳しいからです。

高齢者が住宅ローンを組むのであれば、年齢は若いほどいいとされています。具体的な年齢は住宅ローンのプランによってまちまちですが、契約を開始するのは60歳前後、完済するのが75歳前後であれば、審査で落とされにくくなるでしょう。

年齢が若いほどいいのは高齢者だけ?若年層は逆に良くない!

住宅ローンは、その性質から、返済が長期間にわたるため、契約者の収入の信用(安定性)が非常に重要となります。

言ってしまえば、契約期間中に返済が滞らないために必要なのは、収入の画ではなく継続性に重点が置かれているのです。

そのことから、住宅ローンを契約するのにふさわしいとされる年齢ゾーンが存在します。住宅ローンの年齢制限は満20歳からというのが多いのですが、20歳で住宅ローンを契約するのは容易ではありません。

住宅ローン契約には、年齢制限とは別に、業者の暗黙の了解ともいえる基準があり、25歳未満の契約では、余程返済能力が高いと判断されないと住宅ローンが利用できないと言われています。

この理由は、若年層の収入の不確実性にあります。勤続年数が短く、転職や退職といったリスクが高い若年層は、住宅ローンの契約中に収入が不安定になる可能性が高いと判断されやすく、職種によっては審査で弾かれやすくなります。

特に、離職率が高い業種で働いている人、勤続年数が3年未満の人は契約時に苦労する可能性が高いとされているので注意が必要です。

当然ですが、返済期間が長いローンであるほど、求められる社会的信用は高くなります。現在、最も期間が長い住宅ローンプランは35年です。若年層は35年ローンを組むことは難しいので、収入や返済能力に不安があれば、返済期間が少し短いローンを組むことを考慮しましょう。

住宅ローン返済中に収入が途切れたらどうなるの?

住宅ローンを検討するときに絶対にやっておかなくてはいけないことがあります。それは、「万が一住宅ローンの返済が出来ない状態に陥った時の保険を考えておく」ことです。

要するに、住宅ローンの返済が資金不足などで不可能になったときにどのように対処するか考えておけ、ということです。

意外と知られていないことですが、住宅ローンの滞納者への対応は非常にシビアです。「ちょっとぐらい滞納してしまっても家を取られることはないだろう」なんて甘ったれたことを考えていると大変なことになります。その最たる理由が、競売手続きまでの流れの速さです。

住宅ローンの返済が2ヶ月滞ると、債権者から通知書が届きます。この内容を簡単に言えば、「1ヶ月の猶予を与えるから、それまでに滞納した分の住宅ローンを全て返済しなさい。期間内にできなければ、購入した住宅を競売にかけます」というものです。

要は、滞納した2ヶ月分+次の月の計3ヶ月分の費用を速やかに支払わなければ、購入した家を競売で売りさばき、残りの住宅ローンの返済に充てる。そして、残った住宅ローンの負債は借金として背負えということを通知されるのです。

これはどの住宅ローンでも必ずこの手続きが取られます。住宅ローンの滞納は最も避けなくてはいけないものなのです。それこそ、別の借金をしてでも住宅ローンだけは滞納しないようにしましょう。競売手続きまで行ってしまえば、家を失う上に残りの莫大な借金を背負うことになります。

競売は家を失うだけじゃない!住宅ローン滞納のデメリットとは

滞納を続けて競売まで行ってしまうと、まず購入した住居がなくなります。当然、代わりに生活する場所を確保しなくてはいけなくなるのですが、ローン会社がそれを用意してくれるわけもなく、最悪、家財道具もろとも路上に放り出されます。

もっとも、滞納から競売、そこから各種手続きである程度時間がかかるので、いきなり利上生活になるということは滅多にありません。大抵の場合、賃貸の住宅に引っ越すことになります。ここで気を付けたいのが、本人の金銭的負担が非常に高くなることです。

そもそも、住宅ローンを返済するお金すらない状態なので、すでに金銭的に厳しい状態にあるのですが、新居の費用も出なければ、引っ越し費用も自費となります。

住宅ローンの家が競売で売れる具体的な金額は、購入時の総額の5~6割ほどと言われています。例えば5000万円の家であれば大体2500万円程度になり、残りの2500万円から今まで返済した分の金額を引いた負債額は、契約者が背負うことになります。

家財道具は買い取ってくれないため、処分するか、新居にもっていくか、別ルートで売却するしかありません。競売後、住宅ローンの契約者は、環境的にも金銭的にも非常に厳しい立場に置かれることになるのです。

競売を回避するために、借り換えを利用したり、債務整理を利用したりすることで、マイホームを失う事態を避けるのが得策ですが、何より重要なのは、滞納が長期化する前に、保険と言える手段を持っておくことです。

収入が不安定な者の住宅ローンは、家を失うだけでなく、多額の借金を背負ってしまう危険性があるということを十分に理解しておくことが大切なのです。

年齢制限を超える人は住宅ローンを組めないのか?

住宅ローンを契約するときに、支払いが終わるときに高齢になってしまう場合、その人は住宅ローンが組めないのかというと、必ずしもそうではありません。

高齢者であっても資産を持っている人や家を購入したいと思っている人は一定数いますし、そうした人を対象とした制度もしっかり残っています。

年齢制限を考える上で必ず知っておきたい制度の一つとして、家族へのローン引継ぎ(借り換え)制度があります。

引継ぎは基本的に親の住宅ローンをその子供が名義人変更によって引き継ぐことで、住宅ローンを継続するということが主目的になります。

これにより、高齢者であっても住宅ローンを契約することが出来、しかも返済過程で起こる相続トラブルも同時に回避することが出来ます。

親から子供に返済する相手を変更できるように、夫から妻や妻から夫というように、家族関係にある相手に住宅ローンを引き継ぐこともできます。

こうした制度によって、債務が長期にわたる住宅ローンがより使いやすくなっているのです。

赤の他人にも引き継げる?引継ぎがどんな相手であれば可能か

住宅ローンを本人以外に引き継ぐ場合、いくつかの条件を満たすことが必要です。

引継ぎで最も重要なのが、その住居に住んでいる者であることと、返済が出来る収入があるとローン会社に証明することです。そのため、家に住んでいない赤の他人に引き継ぎをすることは出来ませんし、子供が未成年だったり収入が無いような相手である場合は、住宅ローンを引き継がせることは出来ません。

住宅ローンの名義変更とはいえ、一度変更したら、債務者はその相手に変わるのです。変更後の相手が単独で申し込んでも契約できるような相手でなくては、引継ぎは出来ないと考えましょう。

引継ぎをする場合、住宅ローンの残高はある程度減っていることが予想されます。そのため、新規で契約するときよりも若干基準が緩くなることはあります。

住宅ローンの年齢制限で審査官が注意する意外なポイントとは

ローン審査では、多くの人が契約者の返済能力ばかりを気にしています。やれ収入はどれくらいだとか、やれ職業や勤続年数はどんなものかといったことです。

もちろんこれらも重要な観点なのですが、住宅ローンは通常のローンとは大きく異なる点があります。

それが、「契約期間の圧倒的な長さ」です。最長35年という極めて長い契約期間において、利用者の環境や収入などはどうしても一定にはなりません。

契約期間中に昇進や昇給によって所得が増えることもあれば、転職や病気や怪我といったことで一定期間収入が減る、あるいは無収入になるようなこともあるかもしれません。

審査の段階では、その後にどうなるかは予測がつかないのです。契約当時30歳であっても、35年ローンでは最終的に65歳になります。その間何のトラブルもないという人はむしろ少数派なのです。

実は、住宅ローンを契約するときに審査担当者が重視しているのは、契約者の健康状態だと言われています。

身も蓋もないことを言ってしまえば、健康体であれば、多少収入が低かろうが、安定性さえあればさほど審査に影響しないということです。

ローン会社にとって何が一番避けたいかといえば、契約中に債務者が病気などで返済できなくなってしまうことです。高齢者が契約できないのは、畢竟、健康でいられなくなったり、死亡リスクが高くなるためです。

住宅ローンを契約するときに、過去に大きな病気になったことが無いかを聞かれるのは、そうした返済リスクを避けるためでもあるのです。

一見関係ないことのように思えるかもしれませんが、年齢制限と健康状態は住宅ローン審査に密接な関係があるのです。

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